אם מישהו לפני כחודש היה אומר לי שצפון הרצליה, עתודת הקרקע האחרונה שנשארה בחלקה הצפוני של העיר, אזור התחום ברשת דרכים בין עירונית ברעננה ממזרח וכפר שמריהו ממערב, תוגדר תוך זמן קצת כ"מתחם מועדף" על פי חוק לקידום מתחמים מועדפים, הייתי טוענת בתוקף שאותו בן אדם הוזה ושהנבואה ניתנה לשוטים.
מקץ עשרה ימים, 17/1/19 בהחלטת ממשלה מספר 4474 הודיע שר השיכון, מר משה כחלון, על "הרצליה – רובע צפוני" ( תמל/3006 – מתחם צפוני כמתחם מועדף לדיור!
הכרזה זו אכן מאוד מפתיעה לאור ההיסטוריה התכנונית בצפון הרצליה.
נחזור מספר שנים אחורה בזמן.
לאור ההבנה, הן ברמה הארצית והן ברמה המקומית, כי עתודת הקרקע בצפון הרצליה היא פנינה נדלנית מתכלה, ומנגד אוכלוסיית העיר הולכת וגדלה, מול קיומן של תשתיות מזדקנות, הוחלט על הכנת תכנית מתאר כוללנית לעיר כולה שתהווה קו מנחה למתחמים השונים בעיר מבחינת : צפיפות, גבהים ותשתיות לעתיד לבוא.
תכנית הר/ 2530 – תכנית מתאר כוללנית לעיר כולה (כחלון) הופקדה בחודש מרץ 2017 , לאחר מכן עברה הליך התנגדויות במסגרתו הגישו רבים מהתושבים התנגדויות, ביניהם גם הועדה המקומית עצמה, שאף הגדילה לעשות וביקשה למשוך את התכנית. עיקרי התנגדותה היו חוסר סינרגיה בין מצב התשתיות הקיימות בעיר לבין הגידול בצפיפות.
הועדה המחוזית, דחתה את בקשת הועדה המקומית למשוך התכנית אך קיבלה את הטענה ואפשרה בחינה מחדש של תשתיות העיר. ראש העיר המכהן, מר פדלון, הכריז על הליך שיתוף הציבור לפרק זמן שיאפשר לבחון מחדש את הצפיפות המוצעת במתחמים השונים ולאור זאת הכנתם של נספחי תחבורה ותשתיות חדשים שיוגשו לוועדה המחוזית בפרק זמן של כשנה וחצי ממועד סיום התנגדויות. כל זה כאמור התרחש במקביל לבחירות המקומיות שהתרחשו בסוף אוקטובר 2018.
תכנית מתאר הכוללנית, הר/ 2530 התוותה צפיפות וגובה בנייה גם במתחם הצפוני של הרצליה, מתחם שדה התעופה. על פי תכנית המתאר מתחם זה שמוגדר כיום כקרקע חקלאית, ישנה ייעודו לבניה למגורים בצפיפות רוויה בשטח הנמצא כיום בין השכונות גבעת עדה וגן ראש"ל. הצפיפות שנקבעה הייתה בניה רוויה בגובה של עד 12 קומות (לפי הגבלות התעופה של רש"ת)
חזרה להיום: ינואר 2019 הכרזת ממשלה. כחלון מכריז על צפון הרצליה כמתחם מועדף לבניה, הכרזה שבאה וטורפת את הקלפים במתחם זה בצורה דרסטית בשני אספקטים.
מי שאינו בקיא בחוק הותמ"ל ובחוק התכנון והבניה לא יכול להבין את המשמעות האמיתית העומדת מאחורי ההכרזה על הקרקע של צפון הרצליה. אותה קרקע חקלאית בצפון הרצליה שהייתה אמורה בתהליכי תכנון רגילים לשנות יעודה בטווח זמנים של עשור עד שניים, שרמת אי הוודאות בה הייתה גבוהה והוגדרה כהשקעה לטווח ארוך הפכה להשקעה עם פוטנציאל השבחה גבוה לתקופת זמן של כ מספר שנים עד להיתר כאשר הזמן הממוצע בתכניות שעברו בצינור הותמ"ל מרגע ההכרזה ועד אישור התכנית עומד כיום על 20 חודש, פרק זמן פחות משנתיים!!!
את התכנית, מקדמת ר"מי, בעלת רוב הקרקע באזור זה. רמ"י מתייחסת לשטח בהבנה שאנו חיים במטרופולין שזקוק לריאות ירוקות, לוקחת בחשבון את גידול האוכלוסייה לשנת 2035 תוך צרכיה המשתנים של העיר. שטחו של המתחם המקודם על ידי משרד פרחי אדריכלים, כ-2,160 דונם ממוקם בתחום שדה התעופה הרצליה העתיד להתפנות. המתחם מצוי ברובו בתחום השיפוט של כפר שמריהו (1,211 דונם), חלקו בתחום הרצליה (866 דונם) וחלק מצומצם מצוי בתחום השיפוט של העיר רעננה (83 דונם). . התכנון שיגיע במהלך השבועות הקרובים לדיוני שולחן עגול ויוצג לציבור מציג חזון תכנוני של בנייה רוויה וגבוהה עם ריאות ירוקות גדולות המאפשרות איכות חיים בריאה לאוכלוסיית העיר. התכנון המוצע למתחם כולל כ-11 אלף יחידות דיור בצפיפות של 34.5 יחידות דיור לדונם נטו הכוללות גם שטחי תעסוקה, מבני ציבור ושטחים פתוחים.
אכן, לא יכולתי לדמיין תסריט מפתיע כזה לצפון הרצליה. עכשיו שהמתחם הוכרז, כל מה שנותר הוא לרוץ ולרכוש שם קרקע. זו הזדמנות נדירה שנוצרה ומאפשרת השבחה של קרקע בצפון הרצליה בטווחי זמן של כ 3 שנים, זמנים שעד לפני כחודש היו בגדר חלום. הצפיפות הגבוהה המתכוננת במתחם תאפשר לקנות יחידות קרקע יחסית קטנות ולהגיע בסופו של דבר ליחידית מגורים מבוססת דוח שמאי. כל הקודם במקרה הזה, אכן זוכה.