יתרונות הותמ"ל – הלכה למעשה

מה הוא הותמ"ל ולאיזו מטרה הוא הוקם?

החוק לקידום הבנייה במתחמים מועדפים לדיור. – להלן חוק הותמ"ל (אשר אושר באוגוסט 2014 ) הורה על הקמת הוועדה הארצית לתכנון ולבניה של מתחמים מועדפים לדיור. צעד זה מהווה המשך לחוק הליכי תכנון ובניה להאצת הבנייה למגורים (הוראת שעה)  להלן חוק הווד"לים. מטרת החוק למתחמים מועדפים לדיור ,חוק הותמ"ל, הייתה קידום יעיל ומהיר של תכניות בניה לדיור ביחס למתחמי קרקע, שהוכרזו על ידי הממשלה במתחמים מועדפים לדיור, זאת במסגרת הליך תכנוני מיוחד הנותן עדיפות ברורה לפיתוח באדמות מדינה. לוועדה ניתנו מרבית הסמכויות של המועצה הארצית לתכנון ולבניה, כמו גם סמכות לקבוע תוכניות שהוראותיו גוברות על הוראות הקבועות בתוכניות מתאר ארציות אחרות, למעט תכנית המתאר הארצית הכוללנית לבינוי, לפיתוח ולשימור תמ"א 35 .

טרם הגשת תכנית מועדפת לדיור לותמ"ל, נדרשת הממשלה או ועדת שרים שמינתה ובעניין זה קבינט הדיור (ועדת שרים)להכריז על קרקע כעל מתחם מועדף לדיור. הכרזה זו תינתן על פי החוק, לפי המלצת מנהלת מנהל התכנון.

תכנית מועדפת לדיור הינה תכנית החלה בקרקע שעיקרה מקרקעי ישראל, וכוללת לכל הפחות 750 יח"ד. תכנית מועדפת לדיור ביישובי המגזר הערבי יכולה לחול גם על קרקע שאינה מקרקעי ישראל, וכוללת לכל הפחות 500 יח"ד.

מי הגופים הרשאים להגיש תכנית לותמ"ל ?

הגופים הרשאים להגיש תכנית מועדפת לדיור הינם הרשות למקרקעי ישראל או מי שקיבל ממנה הרשאה לכך (משרד השיכון והבינוי ) החברה הממשלתית לדיור להשכרה ביישוב המגזר הערבי, משרד האוצר, משרד ממשלתי ,ועדה מחוזית – לגבי תכניות בתחום המחוז; ועדה מקומית – לגבי תכניות בתחום מרחב התכנון שלה ורשות מקומית – לגבי תכניות בתחומה.

הרכב ועדת הותמ"ל

נציגי משרדי ממשלה, מרביתם משרדים מוטי פיתוח. משרד האוצר, רשות מקרקעי ישראל וכד'. נציגים נוספים הינם שלושה נציגי השלטון המקומי מקרב חברי מליאת המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, נציג הארגונים המקצועיים, נציג של הרשות המקומית הרלוונטית, נציג ארגון הגג של הגופים הסביבתיים ונציג ארגון העוסק בנושאי חברה ורווחה.

מה שונה הותמ"ל מהוולל ומהווד"ל ?

בסופו של דבר, בשונה מהוול"לים והווד"לים שפעלו על פי חלוקה למחוזות, הותמ"ל משמשת כגוף תכנון יחידני ברמה הארצית. בכך הוותמ"ל מציגה רף חדש בתחום התכנון: תכנון ריכוזי, עוקף שלטון מקומי, ללא צורך באישור ברמה המקומית והמחוזית. נדגיש, כי בתוכניות הותמ"ל מתקיים סף כניסה של כ- 750 יחידות דיור, דבר אשר מכתיב מראש את סדר גודל התכניות.

מה אישרה  עד כה  הותמ"ל?

עד היום אושרו 52 תכניות בהליך ותמ"ל .

בין התוכניות שאושרו  3750 יחידות דיור בשטח המחנה הצבאי תל השומר, 8500 באשקלון, ו-9350 יחידות דיור בקריית גת.

בשנת 2015 אושרו בותמ"ל בנייתן של 25,000 יחידת דיור.

בשנת 2016 אושרו  בותמ"ל בנייתן של 38,800יחידת דיור.

ב-31 בינואר 2018 ניתן היתר הבנייה הראשון במסגרת אישור ותמ"ל: המדובר באישור בנייה ל  9,500 יחידות דיור בשכונת קריית משה שברחובות.

בחודש אוקטובר 2017 ביטל בית המשפט המחוזי בתל אביב תכנית שאושרה לבניית 2700 יחידות דיור במתחם אפולוניה בהרצליה, וקיבל את ההתנגדויות לאישור התוכנית בשל זיהום הקרקע במקום ואי התייחסות לבעיות תחבורה שייווצרו.

סיכום  פעילותה של הותמ"ל עד כה:  

מאז תחילת פעילותה אישרה הוועדה כ-   105,000 יח"ד ב37 תכניות  המהוות כשליש מיחידות הדיור שאושרו במוסדות התכנון השונים.

בשנת 2017 אישרה הוועדה 18 תכניות הכוללות 800,041 יחידות דיור.

בשלוש השנים האחרונות אישרה הוועדה כ%33 מכלל יחידות הדיור שאושרו במוסדות התכנון השונים.

בשל עבודת הכנה ממוקדת בהליך הקדם סטטוטורי, פרק הזמן לאישור תכנית בוועדה עומד על פחות משנה.

בשנת 2017 משך הזמן לאישור תכנית בוועדה עמד על כ- 9 חודשים – מדובר על קיצור משמעותי של תהליך שרשרת הבניה בישראל !!!!!

מתוך סך התכניות שאושרו, החל שיווקן של כ- 19,000 יח"ד.

ב- 7 תכניות החלו עבודות עפר ופיתוח תשתיות ובמהלך השנה צפויה התחלת בניית יחידות הדיור בהן.

התכניות המקודמות בוועדה תואמות למדיניות התכנון הארצית ותמ"א 35 ,וכלל התכניות שאושרו בשנת 2017 לא מהוות שינוי להוראות תכניות המתאר המחוזיות.

פעילות הותמ"ל מאופיינת בהקפדה מקצועית חסרת פשרות על תהליכי תכנון איכותיים, שיאפשרו סביבת חיים ראויה ובת קיימא, דיור בהישג יד, ושילוב מגורים עם מסחר ותעסוקה.

מרבית התכניות המקודמות בותמ"ל זוכות לתמיכה רחבה של ראשי הרשויות המקומיות עבורן נערכו התכניות.

בתיקון האחרון לחוק הותמ"ל שאושר ביולי 2017 נקבע כי הוועדה רשאית לתכנן גם מתחמים להתחדשות עירונית ובקרקע מרובת בעלים, העומדים בתנאים שנקבעו בחוק. נושא זה צפוי להוות נדבך מרכזי בפעילות הוועדה בשנה הקרובה !!!

מניתוח משך הזמן לקידום השלבים השונים בהליך הסטטוטורי מלמד כי משך הזמן הממוצע לטיפול בתכנית התקצר בכל אחד מהשלבים וכי החלק בו חל השינוי המשמעותי ביותר הינו משך הזמן הנדרש לצוותי התכנון לצורך מילוי התנאים להפקדה , בו ממוצע הזמנים התקצר בכמעט חודשיים בהשוואה לשנים קודמות.

מניתוח התכניות המאושרות עולה כי ההליך הקדם סטטוטורי אורך בממוצע 10.5 חודשים.

מכאן, שמשך הזמן הממוצע לקידום תכנון בותמ"ל ממועד הכרזתו בקבינט הדיור ועד לסיום ההליך הסטטוטורי ומתן תוקף לתכנית הינו כ 20- חודשים בממוצע.

הליך שיתוף ציבור  בות"מל :

על פי נוהל העבודה של הותמ"ל, חלק מהתכניות נדרשות לקיים הליך של שיתוף ציבור טרם הגשתן לוועדה.

מדובר בתכניות שלא כללו הליך של שיתוף ציבור בעת הכנת תכנית קודמת אשר הגדירה את השטח כמיועד לפיתוח דוגמת תכנית כוללנית לישוב הסמוכות לשכונות מגורים קיימות. הליך זה מצוי באחריות יזם התכנית  בתיאום ובשיתוף עם הרשות המקומית.

בשנת  2017 נערך שיתוף ציבור בתכניות המקודמות בותמ"ל, דוגמת פארק לכיש באשדוד, עפולה, רהט, כפר קאסם, טורעאן, רחובות ותכניות שונות בלוד.

התנגדויות:

תכניות שהוחלט על הפקדתן בותמ"ל, מופקדות לעיון הציבור למשך 60  יום. באופן ייחודי מגדיר חוק הותמ"ל כי כל אדם רשאי להגיש התנגדות לתכנית שבטיפול הוועדה . בהתאם לחוק ובדומה לעבודת הותמ"ל, יו"ר הוועדה ממנה חוקר אשר שומע את כל ההתנגדויות שמוגשות לותמ"ל, ובוחן לעומק כל התנגדות לגופה ומגיש לוועדה את המלצותיו תוך 30 יום.  בפני חברי הוועדה מוצגות ההתנגדויות שהושמעו בפני החוקר והמלצותיו, הוועדה דנה בכל הטיעונים לגופן ומקבלת החלטות אשר מפורסמות בפרוטוקול לעיני הציבור.

מבדיקת ההתנגדויות שהוגשו לתכניות שאושרו במהלך 2017 עולה כי המספר המרבי של ההתנגדויות היה בתכנית בישוב אבו גוש, אליה הוגשו 17 התנגדויות, חלק ניכר מהן בנושא איחוד וחלוקה.

בשלוש תכניות לא הוגשו כלל התנגדויות ובממוצע הוגשו בשנת 2017 כ 6- התנגדויות לתכנית . חמישים אחוז מההתנגדויות הוגשו על ידי גורמים פרטיים, מחציתן בנושא איחוד וחלוקה 30%   מהתנגדויות הוגשו על ידי גופים ציבורים או משרדי ממשלה.

רק 19% מהתנגדויות הוגשו על ידי רשויות מקומיות או ישובים סמוכים ונגעו כמעט כולן לבקשות לתיקונים או שינויים בתכנית ולא התנגדות לתכנית במהות.  כפי שניתן ללמוד מקריאת הפרוטוקולים של ישיבות הועדה,  רובן המכריע של הרשויות המקומיות תומכות בקידום התכניות בותמ"ל ומברכות על הליך התכנון המשותף. ניתוח ההתנגדויות מלמד כי בשנת 2017 לא ניכרת מגמת עלייה בהתנגדויות המוגשות לתכניות שבטיפול הוועדה.

מימוש תכניות:

חוק הותמ"ל קובע כי ביצוען של תכניות אשר אושרו בוועדה יחל בתוך ארבע שנים. החוק מגדיר כי תחילת ביצוע הינו מימוש של 25% מהתשתיות בתכנית. הליך הקמת שכונות מגורים בישראל מורכב  משלבים רבים ומתחיל באישור תכנית מפורטת ממנה ניתן להגיש היתרי בניה (כדוגמת התכניות המאושרות בותמ"ל.

לאחר סיום השלב התכנוני, מתקיימות פעולות רבות הנדרשות  לצורך הקמת השכונה, כגון שיווק הקרקע במכרז לקבלנים ויזמים, הכנת תכנית בינוי, ביצוע עבודות עפר, פיתוח תשתיות והקמת תשתיות על, במידה ונדרש.

לאחר מכן מאשרת הוועדה המקומית היתרי בנייה למבנים שבתכנית

לצורך הקמת מבני המגורים ומבני הציבור ואכלוס השכונה, כמפורט בתרשים.

מבין התכניות שאושרו בוועדה, החל הליך שיווקי ב 16 תכניות באמצעות מכרזים ל 18,998 יח"ד.

מרבית יחידות הדיור שווקו במסלול  "מחיר למשתכן" ו  750 יח"ד שווקו על ידי דירה להשכיר לצורך שכירות ארוכת טווח.

יחידות הדיור המשווקות מלוות בהסכמי גג ופתרונות לתשתיות שיפותחו במקביל. בתכניות הותמ"ל שאושרו בישובים אור יהודה, אשקלון,  באר יעקב, נתניה, שוהם, עפולה,  וגן יבנה כבר החלו עבודות עפר ופיתוח תשתיות וחלקן הגדול של יחידות הדיור צפוי להתחיל להיבנות בשנה הקרובה.

יוזמות–חדשניות:

לצד תוספת יח"ד פועל צוות הותמ"ל לשילוב עקרונות איכות תכנוניים בתהליך ההכנה , הבקרה והליווי של התכניות.  במסגרת זו קיים הצוות סדרה של סדנאות עם גופים שונים, דוגמת האגודה הישראלית לבניה ירוקה ועמותת מרחב ,על מנת ללמוד מנקודות מבט שונות על המגמות הרווחות היום בעולם התכנון.  מתוך כך התגבשה בוועדה תפיסה ערכית הגורסת כי על מנת לייצר שכונות מגורים איכותיות, יש לשים דגש על מספר רב של פרמטרים וביניהם: צפיפות המגורים, רשת הרחובות, תחבורה ציבורית, עירוב שימושים ועוד. על מנת למנף את נושא איכות התכנון, פותח על ידי צוות הותמ"ל ואגף המחשוב במנהל התכנון כלי טכנולוגי, המבוסס על פיתוח מערכת מידע גיאוגרפית, ממ"ג, שנועד לסייע בבחינת מגוון מדדים לאיכות התכנון בתכניות. פיתוח זה יוביל ליישום התפיסה הערכית, המורכבת ממדדים מגוונים, לבדיקת איכות התוכניות, תוך היזון חוזר מהיר, קל ומדויק בשלבים ראשוניים של התוכנית אל מול צוותי התכנון, ובמטרה לייצר רף וסטנדרט אחיד בכל מנהל התכנון.

תכנון בראיה מרחבית:

הותמ"ל פועלת מתוך הבנה כי תוספת יחידות דיור בהיקפים גדולים דורשת מתן מענה במקביל גם לצרכי הציבור ולתשתיות, ובכלל זה תשתיות על. תכנון זה דורש בדיקה וראייה מרחבית, הלוקחת בחשבון את היקפי הפיתוח הצפויים באזור ואת מענה הנדרש להם.  לאור זאת התגבשה תפיסה כי לצד אישור שכונות המגורים יש לאשר ולהניח את המצע הסטטוטורי לכלל תשתיות הציבור והתשתיות הנדרשות להן, כך שבעת המימוש יוכלו אלו ואלו להתממש יחדיו. מעבר לפיתוח מתחמי המגורים, כוללים תהליכי התכנון המקודמים בותמ"ל את מרכיבי התשתית הנדרשים לצורך מימוש התכנית.

להלן מספר דוגמאות בהן:

נכלל תכנון התשתיות עם תכנון שכונת המגורים.

• שילוב תחבורה ציבורית בתכניות לאופן תכנונו של אזור מגורים יש השפעה ניכרת על יעילותה של התחבורה הציבורית. בהתאם לכך נערכות התכניות באופן המאפשר התוויית דרכים המותאמת לתחבורה ציבורית, ונקבע במסגרתן מיקום תחנות ההסעה.

שילוב מרכיבים אלו בתכניות, בד בבד עם שילוב עוצמות בינוי גבוהות, ריכוז שימושים עירוניים לאורך צירי מערכות הסעת המונים ותכנון מערכת משלימה של שבילים נוחים להולכי רגל אל תחנות הסעה, יוצרים מצע תכנוני מתאים לפעילות מערכת עירונית יעילה הנותנת העדפה לתחבורה ציבורית על פני הרכב הפרטי .תהליכי התכנון המקודמים בוועדה נערכים בהתאם לעקרונות אלו וביטוי לכך ניתן למשל ב 5- תכניות ותמ"ל המצויות בבקעת אונו לאורך כביש מס' 461  אשר צפוי לשמש כציר מערכת הסעת המונים מרכזי במרחב זה, עם הקמת הקו הסגול של הרכבת הקלה הנמצא היום בתכנון בות"ל.

קרקע מרובת בעלים:

כחלק מסל הפתרונות של ממשלת ישראל להגדלת היצע יחידות הדיור במרכז הארץ, הוחלט בתיקון מס'4  לחוק לאפשר קידום תכניות בותמ"ל גם לקרקעות מרובות בעלים,  בהן הרכב הבעלויות המורכב מקשה על עבודת התכנון. יחד עם זאת הוחלט על מנגנון אשר יבחן באופן שוויוני את בקשות בעלי הקרקע להיכלל במסלול ייחודי זה. הליך ההכרזה בקרקע מרובת בעלים שונה מהליך הכרזה רגיל וכולל בחינת כל בקשה להכרזה על מתחם ע"י צוות מייעץ, זאת ביחס לאמות מידה שוויוניות. הצוות המייעץ מורכב מ- 4 נציגי ממשלה, מנהלת מנהל התכנון, נציג שר המשפטים, נציג שר האוצר, נציג שר הבינוי והשיכון וכן נציג הרשויות המקומיות.

התנאים המרכזיים הנדרשים ע"פ התיקון להגשת בקשה להכרזה על מתחם מועדף לדיור בקרקע מרובת בעלים כוללים בין היתר את הסעיפים הבאים:

א. מינימום של 750 יח"ד ומעלה.

ב. מספר הבעלים הוא 10 ומעלה, כאשר חלקו היחסי של כל אחד אינו עולה על  20% ובמתחם בו גם מקרקעי ישראל, מספר הבעלים 5  ומעלה.